По мнению специалистов, рынок недвижимости ждет охлаждение: чтобы поддержать спрос, владельцы квартир будут снижать цены до 30%. Каковы шансы осуществимости прогноза, что это значит для российской экономики и что сейчас делать россиянам, рассказали «Известиям» эксперты.
Растут и падают
Цены на недвижимость за время пандемии резко выросли. Так, по данным консалтинговой группы SRG, всего за год стоимость квадратного метра в Краснодарском крае подорожала на 70%, в Москве — на 20%. Тем не менее рынку прочат падение.
Причины заключаются в высоких ставках по ипотеке, привязанных к ключевой ставке, геополитической ситуации, снижению покупательской способности. По мнению участников рынка, владельцы недвижимости будут снижать цены на 25–30%.
Всего за месяц — с февраля по март 2022 года — квадратный метр подорожал на 2,3% в среднем, исходя из анализа цен на недвижимость в 16 российских городах (по информации «ЦИАН. Аналитики»). Данные других аналитических служб подтверждают эти наблюдения.
Однако рост цен наблюдался не везде. Например, за последние шесть месяцев стоимость квартиры в районе станции метро «Технопарк» в Москве упала на 7%. Теперь же, по мнению экспертов, на фоне геополитической напряженности недвижимость в столице может подешеветь на 15–35%.
Из-за высокого уровня инфляции снизилась покупательная способность граждан. Как следствие, продавцы, которые хотят быстрее выйти на сделку, охотнее идут на уступки. При этом ожидается ограничение спроса: дорогие ипотечные кредиты смогут позволить себе далеко не все. Скорее всего, конкуренция за покупателя вырастет.
В подвешенном состоянии
Ситуацию на рынке недвижимости России на данный момент можно охарактеризовать как очень неопределенную, полагает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
— С одной стороны, рекордно высокие ставки по ипотеке и пауза в одобрении кредитов со стороны банков сдерживают спрос. С другой — продолжающееся удорожание стройматериалов ограничивает возможность девелоперов предоставлять скидки на свои объекты, чтобы удержать спрос.
В конце февраля, по словам эксперта, на рынке сформировался ажиотажный спрос.
— Причина — в экономической ситуации и обесценении рубля. Покупка недвижимости — традиционный, надежный актив, которому доверяют россияне. Кстати, аналогичная ситуация возникала после снятия режима самоизоляции в 2020 году. Но на этот раз маловероятно, что эффект может быть долговечным, поскольку цены на новостройки сильно выросли, ставки слишком высокие, а динамика реально располагаемых доходов граждан низкая.
По мнению Пырьевой, потребительский спрос на вторичном рынке спровоцировал замедление роста цен уже в конце 2021 года.
— Предложение, вероятно, будет снижаться тоже, поскольку собственники предпочтут снять объявления о продаже своих квартир на фоне экономической неопределенности.
Таким образом, спрос в целом будет снижаться, при этом цены на новостройки будут оставаться высокими из-за роста себестоимости строительства, а цены на «вторичку» будут снижаться под давлением уходящих с рынка покупателей, утверждает аналитик.
— Мы полагаем, что негативных последствий удастся избежать. На строительный сектор в 2021 году приходилось 1,6 трлн рублей налогов и 6,2 млн занятых, а это порядка 5,7% ВВП. И власти в ближайшее время сформируют меры поддержки. Например, обсуждается возможность изменения программы льготной ипотеки. В Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки с использованием высоконадежных ипотечных портфелей банков и субсидирования ставок по кредитам для девелоперов, — говорит она.
Эксперт призывает россиян не принимать резких и необдуманных решений, а подождать, что предложит государство для поддержания строительного сектора.
Отток мигрантов и безработица
Рынок жилья в ближайшие месяцы будет стагнировать и цены на жилье снизятся, полагает руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «УНИВЕР Капитал» Андрей Верников.
— Причины — в заградительных условиях ипотечного кредитования и снижении покупательной способности населения. Большую часть средств домохозяйства будут тратить на продукты питания. Еще одна причина — в неизбежном оттоке рабочих, которые приезжают из стран СНГ, из больших городов. При нынешнем курсе рубля пребывание многих в России теряет смысл. Разумеется, они проживают не в дорогих, а, как правило, в спальных районах или пригородах. Там, где плохо развита инфраструктура. В таких районах коррекция цен на жилье будет наиболее сильной.
По мнению эксперта, есть и другая опасность.
— Я бы посоветовал гражданам сейчас не спешить с покупкой жилья. Текущий кризис может привести к перетоку населения из Москвы и Петербурга в более мелкие города с лучшей экологической обстановкой. Часто кризисы больнее бьют по большим городам, жители которых не имеют подсобных хозяйств. Есть риск ошибиться не только с ценой покупаемой квартиры, но и с локацией. Россия — в режиме жестких санкций, что, к сожалению, вызовет с временным лагом сильный рост безработицы. Даже если ставка по ипотеке снизится, брать ее в текущих условиях очень рискованно, — заключает собеседник «Известий».
Вопрос целеполагания
Чтобы определить, как снижение цен повлияет на экономику, следует разобрать отдельные группы населения и их мотивацию, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева.
— Если рассматривать покупку недвижимости как инвестицию именно для сохранения капитала, следует выбирать объект наиболее тщательно и оценивать риски. Например, есть смысл приобрести объект, который уже введен в эксплуатацию или на завершающей стадии строительства. Покупать недвижимость в ипотеку под 15–20% сейчас участники рынка не рекомендуют: высока вероятность, что ставки по ипотечным кредитам отвяжут от ключевой ставки. Или возобновят программу льготного ипотечного кредитования. Стоит дождаться решения властей.
Покупка жилья на стадии котлована чревата большими рисками, рассуждает эксперт.
— Перебои с поставками, отсутствие иностранных материалов, которые требуются согласно проекту, отток мигрантов, финансовые трудности девелоперов — всё это факторы риска, несмотря на программу эскроу-счетов.
Немаловажна, по мнению аналитика, и цель.
— Если это единственное жилье и для себя, уместнее дождаться новой госпрограммы. Но если планировалась покупка недвижимости под сдачу в аренду, также стоит оценить риски. Отток рабочей силы, внутренняя миграция по стране с ростом популярности удаленки, даже очное обучение на дистанте — это говорит о трудностях в поисках арендаторов. На высокие платежи рассчитывать также не стоит из-за снижения покупательной способности, — резюмирует Екатерина Косарева.
Ипотека — двигатель отрасли
Недоступность ипотеки и высокие цены на недвижимость тормозят строительный сектор и смежные отрасли, отмечает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.
— Ипотека двигает строительную отрасль, вслед за которой растут объемы производства и обороты сопутствующего бизнеса. Снижение темпов выдачи ипотеки, сокращение спроса на недвижимость — это факторы, за счет которых строительное направление будет замедляться.
По мнению эксперта, это грозит возвратом «долгостроя», а девелоперы начнут испытывать проблемы с реализацией построенных квадратных метров.
— Таким образом, на макроэкономическом уровне мы увидим сокращение доли строительной отрасли в ВВП РФ, рост безработицы в соответствующих отраслях.
Гражданам в этой ситуации делать ничего не нужно, полагает аналитик.
— Тем, кто взял ипотечный кредит с низкой ставкой, ничего не грозит. А тем, кто хотел приобрести недвижимость, но опасается роста ставок по кредитам, что в данный момент и происходит, лучше подождать вероятного снижения цен и сокращения стоимости кредитов со временем.
Cофья Смирнова
Подробнее на «Известия»:
https://iz.ru/1302788/sofia-smirnova/nizhnii-breik-eksperty-prognoziruiut-padenie-tcen-na-nedvizhimost